房屋买卖合同及所有权确认案

上诉人白恒兰、白恒芝与被上诉人白存忠、马正省房屋买卖合同及所有权确认纠纷一案

上诉人（原审原告，反诉被告）白恒兰，女，1947年6月3日出生，回族，住沁阳市崇义镇崇义村1号。

上诉人（原审原告，反诉被告）白恒芝，女，1952年元月15日出生，回族，住河北省廊坊市广阳区万庄石油基地16区2栋3单元1室。

委托代理人张当智，河南达成律师事务所律师。

被上诉人（原审被告，反诉原告）白存忠，男，1968年9月30日出生，回族，住西安市未央区二环北路东段609号。

委托代理人李剑，河南永威律师事务所律师。

被上诉人（原审被告，反诉原告）马正省，男，1950年11月11日出生，回族，住孟州市南庄镇桑坡村8组。

委托代理人申建国，河北神威律师事务所律师。

上诉人白恒兰、白恒芝与被上诉人白存忠、马正省房屋买卖合同及所有权确认纠纷一案，白恒兰、白恒芝不服孟州市人民法院于2009年10月23日作出的（2009）孟民初字第1329号民事判决，向本院起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人白恒兰、白恒芝及其委托代理人张当智，被上诉人白存忠的委托代理人李剑，被上诉人马正省及其委托代理人申建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，白存忠系二原告侄子。二原告的父母白金存、艾正英生育二原告及白存忠父亲白恒岳。白金存1983年农历四月初七建上房三间。白恒岳原在中国水利水电第三工程局工作，退休后回到桑坡与父母白金存、艾正英共同生活十余年。白金存及妻子艾正英先后于1989年和1998年去世。白恒岳2001年去世。2008年10月12日，白存忠未与二原告协商，便将祖遗房产卖给了马正省，双方签订了买卖协议，内容为：买卖房契人白存忠因久住在外，不备还乡，现将自己祖遗宅院一所计上房三间、厢房两间，座北向南长二十九米三五、宽九米二五，东至路西至路南至路北至白荣民，四至分明，愿出卖与马正省名下永久为业，时值人民币贰拾伍万元整，......。之后马正省给付白存忠255000元，其中5000元为房内物品价值。白存忠将土地使用证交给了马正省，马正省接受了房屋，将门锁上。白存忠给马正省出具保证书，保证卖给马正省的房屋与任何人无纠纷，如出现纠纷由其负责，与马正省无关。马正省买白存忠的房屋时征求桑坡村委意见，桑坡村委同意将白存忠所卖房屋的宅院调整给马正省使用。二原告2008年10月得知二被告的买卖行为后形成诉讼。二原告庭审中称白存忠所卖宅院价值35万元，但未提供证据证实。白恒岳尚有一女儿白娟。

原审法院认为，二被告签订的房屋买卖合同所涉及的房屋是白金存所留遗产，二原告对房屋享有继承权，白存忠出卖房屋没有取得二原告的同意，侵犯了二原告的合法权益。白存忠持有宅基地使用证书，该使用证书上非原告名字，马正省征询了村委意见，签订协议时包括小队长在内的多名中间人参加，故马正省购买白存忠的房屋时没有恶意，是善意的。马正省购房协商房价25万元，已交给了白存忠，二原告认为价值35万元，无证据证实，该价款应是合理对价，即马正省支付了合理的价格。马正省所购房屋虽未办理过户手续，但马正省已对所购房屋行使了管理权，该房屋位于农村，目前农村房屋的买卖、转让等变更登记尚不规范。马正省购买白存忠的房屋是善意取得，二被告之间的买卖协议应为有效合同，马正省已取得了所有权，该权利受法律保护，反诉要求享有房屋所有权的请求，予以支持。二原告要求确认买卖合同无效的请求，不予支持，二原告可向白存忠主张权利。原告的请求是确认二被告的买卖合同无效，马正省是买卖一方，原告将马正省列为被告并无不当，马正省已提起反诉，马正省称其作为被告不适格的主张不予采纳。原告称马正省的反诉不宜与本案合并审理，理由不足，不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：一、驳回二原告的诉讼请求。二、被告马正省对购买白存忠的房屋享有所有权。案件受理费100元，邮寄费62元，由被告白存忠承担，反诉费50元由原告承担。

白恒兰、白恒芝不服一审判决，向本院提起上诉称，白存忠在没有征得其余共有人同意或授权的情况下，擅自出卖房屋，属侵权行为，本案属侵权纠纷而不是继承纠纷。擅自出卖共有房屋，事后共有人又未追认，白存忠的买卖行为无效，应当追回房屋。白存忠将房屋卖给马正省后，未办理宅基地使用权过户登记，不发生效力，马正省对房屋不享有所有权。马正省明知所购买的房屋系原告和白恒岳共有的房屋，没有见到原告及原告处分房屋的意思表示的情况下，与没有原始所有权的白存忠签订房屋买卖协议，其在已经预见到所购买的房屋可能发生纠纷仍然购买，具有侵犯原告合法权益的潜在故意，其不是善意取得。白存忠不是房屋的原始继承人。请求：撤销原判，改判白存忠与马正省签订的房屋买卖协议无效。

白存忠答辩称，上诉理由不符合事实，原判正确，应维持原判。

马正省答辩称，原判正确，上诉人请求不能成立，应维持原判。

根据双方的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：本案买卖协议效力及马正省是否对该房屋享有所有权。

白恒兰、白恒芝认为，漏列当事人，程序违法。其他主张和理由与其上诉内容相同。

白存忠认为，买卖协议有效，其是房屋所有人。马正省是善意取得。一审程序合法。

马正省认为，白存忠对房屋有所有权，合同合法有效，马正省作为善意取得，享有所有权。

经本院审理查明的事实与一审相同。

本院认为，本案所涉买卖协议意思表示真实，权利、义务明确。一审确认马正省受让房屋时是善意的，从善意取得、合理对价、农村买卖房屋现状等方面，确认协议有效、受让人马正省取得房屋所有权。该认定并无不当。白恒兰、白恒芝所享有的权利的损失，一审明确其向白存忠主张，符合法律规定。同时，一审并不存在遗漏当事人、程序违法问题。故白恒兰、白恒芝的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。但一审对该案的案由确定不妥，没有客观反映案件所涉及的民事法律关系的性质，二审予以重新确定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，法律文书专递费用30元，合计180元，由白恒兰、白恒芝负担。

本判决为终审判决。

审判长 毛富中

审判员 刘 军

审判员 胡永平

二○一○年四月十九日

书记员 吴 娜